Con una recente circolare (N° 12 del 14 ottobre) l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti in ordine alla misura agevolativa introdotta in sede di conversione del decreto legge 73 del 2021 relativa a: Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile

In sintesi la disposizione prevede un’agevolazione a favore dei giovani acquirenti di una “prima casa” purché abbiano un ISEE non superiore a 40 mila Euro e consiste nell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta d’importo pari all’IVA pagata al venditore.

In caso di acquisto tramite mutuo è altresì prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva per il finanziamenti.

L’agevolazione si applica agli acquisti effettuati nel periodo dal 26 maggio 2021 al 30 giugno 2022.

Requisiti soggettivi

Occorre soddisfare tutti i seguenti requisiti:

• non aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui l’atto è rogitato. Ad esempio se l’atto di acquisto viene effettuato a luglio 2021, l’acquirente non deve compiere 36 anni prima del 31 dicembre 2021.
• avere un ISEE non superiore a 40 mila Euro. In base all’attuale normativa per gli atti stipulati nel 2021 bisogna far riferimento all’ISEE del 2019 e per quelli del 2022 all’ISEE del 2020. Come è noto l’ISEE deve esser calcolato con riferimento al nucleo familiare ovvero alle persone componenti la medesima famiglia anagrafica.

Inoltre è necessario che l’acquirente:

• abbia già o trasferisca (entro 18 mesi dall’acquisto) la propria residenza nel Comune in cui l’immobile è ubicato
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”.

Requisiti oggettivi

I requisiti oggettivi per poter usufruire della presente agevolazione sono i medesimi richiesti per le agevolazioni prima casa ovvero:

• l’immobile deve essere accatastato in una delle seguenti categorie: A⁄2, A⁄3, A⁄4, A⁄5, A⁄6, A⁄7, A⁄11
• l’atto deve comportare il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (anche in quota), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione).

La normativa agevolativa non è applicabile ai contratti preliminari di compravendia (c.d. compromessi). Il contratto preliminare che preveda il pagamento di acconti o caparre sarà tassato con le usuali regole e nel caso l’imposta di registro pagata in tale sede risulti superiore a quella dovuta in sede di atto definitivo, l’eccedenza dovrà essere richiesta a rimborso (entro tre anni dal giorno di stipula del contratto definitivo). Non è invece recuperabile mediante rimborso l’eventuale IVA inclusa nella fattura conseguente al pagamento della caparra o degli acconti.

L’agevolazione può essere usufruita anche in caso di acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale (in sede di asta bandita dal tribunale).

Oggetto dell’agevolazione

L’agevolazione è diversificata in relazione al regime di tassazione dell’atto:

• se l’atto è assoggettato ad imposta di registro si usufruisce dell’esenzione dall’imposta medesima e dalle imposte ipotecaria e catastale
• qualora invece l’atto sia assoggettato ad IVA spetta all’acquirente un credito d’imposta pari all’IVA pagata applicata con l’aliquota del 4%. Anche per gli atti assoggettati ad IVA spetta, comunque, l’esezione dall’imposta ipotecaria e catastale.

Il credito d’imposta può essere utilizzato:

• in diminuzione dall’imposta di registro, ipotecari, catastale, sulle successioni e donazioni dovuto per atti stipulati successivamente alla data di acquisizione del medesimo
• in diminuzione dall’IRPEF dovuta in base a dichiarazioni da presentare successivamente
• in compensazione nel Mod F24